Un département où la maison règne encore en maître
Dans le Gard, la maison n’est pas seulement un type de logement. C’est presque une institution locale.
D’après le recensement de l’Insee, le département comptait 446 619 logements en 2022. Parmi eux, 277 190 étaient des maisons, contre 165 570 appartements.
Autrement dit, 62,1 % du parc immobilier gardois est constitué de maisons, contre 37,1 % d’appartements.
Le Gard se situe ainsi nettement au-dessus de la moyenne de la France métropolitaine, où la maison représente 55,6 % des résidences principales. Il est en revanche presque parfaitement aligné avec l’Occitanie, où cette proportion atteint 62,3 %.
Pas de révolution gardoise, donc. Mais un modèle résidentiel méridional solidement installé.
Il suffit d’ailleurs de quitter les secteurs les plus urbains pour comprendre pourquoi. Entre les villages, les couronnes périurbaines et les communes résidentielles, une grande partie du territoire s’est développée autour de l’habitat individuel.
Et le phénomène n’est pas récent.
Le pavillon gardois a quelques décennies au compteur
L’histoire du parc immobilier raconte une partie de celle du département.
Parmi les résidences principales gardoises construites avant 2020, l’Insee en recense 68 376 maisons achevées entre 1971 et 1990. C’est la période la plus représentée pour l’habitat individuel.
Les décennies suivantes n’ont pas abandonné le modèle : 47 122 maisons ont été achevées entre 1991 et 2005, puis 40 175 entre 2006 et 2019.
Pendant plusieurs décennies, la réponse au besoin de logements a donc largement pris la forme que l’on connaît : une maison, plusieurs pièces, une parcelle et, lorsque le budget le permet, un extérieur.
Le rêve immobilier français n’avait certes pas besoin du Gard pour inventer le pavillon. Mais le département lui a offert un terrain plutôt accueillant.
Le résultat est visible aujourd’hui : le logement gardois est relativement grand.
En 2022, 64,1 % des résidences principales comptaient au moins quatre pièces : 29,8 % en avaient quatre et 34,3 % cinq ou davantage.
Une maison gardoise comporte en moyenne 4,6 pièces. Pour un appartement, la moyenne tombe à 2,9 pièces.
Jusque-là, tout paraît cohérent.
Sauf qu’un petit détail vient compliquer le tableau : ceux qui habitent ces logements ont changé.
Des logements plutôt grands, des ménages qui rétrécissent
C’est probablement l’un des chiffres les plus intéressants pour comprendre l’avenir du logement dans le Gard.
Entre 2016 et 2022, le nombre de résidences principales du département a progressé de 22 261 unités, soit 5,3 %.
L’Insee décompose cette progression en deux phénomènes.
L’augmentation démographique explique un besoin supplémentaire d’environ 10 287 résidences principales.
Mais la diminution de la taille des ménages en explique 11 974.
Oui : sur cette période, la transformation des ménages a davantage contribué à l’augmentation du besoin en logements que la seule croissance démographique.
C’est discret dans les annonces immobilières, nettement moins dans les statistiques.
Séparations, personnes vivant seules, vieillissement, décohabitation des enfants, recompositions familiales : deux personnes qui vivaient auparavant sous le même toit peuvent demain avoir besoin de deux logements.
La population n’a pas nécessairement doublé. Le nombre de portes d’entrée, lui, augmente.
Et cela pose une question intéressante dans un département historiquement organisé autour du logement familial : faut-il toujours construire les mêmes logements pour des ménages qui, eux, ne sont plus tout à fait les mêmes ?
La maison reste désirée, mais la demande ne peut pas se résumer à un jardin
Il faut ici être prudent.
Il n’existe pas, à notre connaissance, de statistique publique départementale permettant d’affirmer sérieusement que « 70 % des Gardois recherchent une maison » ou qu’un appartement serait recherché par telle proportion d’acquéreurs.
Les données des portails immobiliers donnent des indications commerciales utiles, mais elles ne constituent pas à elles seules un recensement exhaustif de la demande.
On peut en revanche observer les caractéristiques du territoire et de son parc.
La maison occupe une place majeure dans le Gard, et l’offre existante reflète des décennies de développement résidentiel individuel. Elle correspond aussi à un mode de vie recherché par de nombreux ménages : davantage d’espace, extérieur, chambres supplémentaires ou éloignement relatif des centres urbains.
Mais tous les ménages n’ont ni les mêmes besoins ni les mêmes moyens.
Une personne seule n’utilise pas son logement comme une famille de quatre personnes. Un retraité ne recherche pas nécessairement les mêmes surfaces qu’un couple avec deux enfants. Un étudiant à Nîmes n’a généralement pas pour priorité un quatre-pièces avec terrain. Et un investisseur locatif raisonne encore autrement.
Il n’existe donc pas un marché immobilier gardois, mais plusieurs marchés qui se superposent.
C’est précisément là que l’appartement retrouve toute sa place.
L’appartement répond à une autre géographie du Gard
Opposer maison et appartement comme deux produits concurrents serait d’ailleurs assez artificiel.
Ils ne répondent pas toujours aux mêmes territoires.
Dans les zones urbaines, et particulièrement à Nîmes, l’appartement permet de loger davantage de ménages sur une surface foncière réduite et répond à des usages spécifiques : étudiants, jeunes actifs, personnes seules, couples sans enfant, seniors ou locataires recherchant la proximité des commerces et services.
Dans les secteurs périurbains et ruraux, la maison conserve naturellement une présence beaucoup plus forte.
La question n’est donc pas simplement : les Gardois préfèrent-ils une maison ou un appartement ?
Elle est plutôt : quel logement, pour quel ménage, à quel endroit et à quel prix ?
Et cette nuance devient importante au moment où la construction doit composer avec des contraintes foncières, économiques et environnementales beaucoup plus fortes qu’il y a trente ans.
Pendant ce temps, le Gard recommence à construire
Les données récentes de la construction apportent un autre éclairage.
Selon les statistiques Sitadel2 publiées par la DREAL Occitanie, 4 162 logements ont été autorisés dans le Gard entre janvier et décembre 2025, contre 3 209 durant l’année 2024.
Cela représente une progression de 29,7 %.
Les mises en chantier ont elles aussi fortement augmenté : 2 841 logements commencés en 2025, contre 2 125 en 2024, soit une hausse de 33,7 %.
Après plusieurs années difficiles pour la construction neuve, le rebond est donc bien réel dans le département.
Mais une année de reprise ne suffit évidemment pas à transformer la structure d’un parc immobilier de près de 447 000 logements.
Le Gard de demain continuera longtemps à vivre avec celui construit hier.
Et c’est peut-être là que se trouve le véritable enjeu.
Construire, mais aussi adapter ce qui existe déjà
Parler du logement uniquement à travers les programmes neufs serait oublier l’essentiel : la très grande majorité des Gardois de demain habiteront des logements qui existent déjà aujourd’hui.
Or le parc comporte beaucoup de grands logements.
En 2022, les résidences principales de cinq pièces ou plus représentaient 34,3 % du total. À l’autre extrémité, les studios ne pesaient que 3,6 % et les deux-pièces 11 %.
Cette structure n’est pas nécessairement un problème. Une famille a besoin de place et la maison individuelle correspond parfaitement à de nombreux projets de vie.
Mais elle soulève la question de l’adéquation entre le parc et l’évolution des ménages.
Le logement de demain dans le Gard ne passera donc probablement pas uniquement par davantage de constructions. Il passera également par la transformation, la rénovation, la division éventuelle de certains grands logements lorsque cela est pertinent, la remise sur le marché de logements vacants et une meilleure adaptation des biens aux différentes étapes de la vie.
Car le département comptait également 37 756 logements vacants en 2022, soit 8,5 % de son parc.
Avant de chercher systématiquement où poser la prochaine première pierre, regarder derrière les volets déjà fermés peut parfois être instructif.
Maison contre appartement ? Le match est probablement mal posé
Les chiffres dessinent finalement un Gard moins contradictoire qu’il n’y paraît.
La maison domine largement le parc et restera une composante essentielle du marché immobilier départemental. Elle correspond à l’histoire urbaine et résidentielle d’un territoire composé de nombreuses communes petites et moyennes, avec un habitat individuel très développé.
Mais parallèlement, les ménages deviennent plus petits et plus diversifiés.
Le besoin de logements augmente donc sans que cette hausse soit uniquement liée à celle de la population.
Cela change progressivement la question.
Il ne s’agit plus simplement de savoir s’il faut construire des maisons ou des appartements.
Il faut déterminer où produire des logements, dans quelles proportions, pour quels ménages et avec quelles surfaces, tout en utilisant mieux le parc existant.
La maison avec jardin n’a manifestement pas dit son dernier mot dans le Gard.
L’appartement non plus.
Et entre les deux, le marché immobilier devra surtout apprendre à loger un département dont les habitants ne vivent plus exactement comme il y a trente ans.
SOURCES
Insee — Logement en 2022, département du Gard
Source principale pour la composition du parc, le nombre de maisons et d’appartements, la taille des logements, leur période de construction, les logements vacants et l’évolution du nombre de résidences principales.
Insee — Logement en 2022, département du Gard
Insee — Comparaisons départementales et régionales des résidences principales
Utilisée pour comparer la structure du logement gardois avec l’Occitanie et la France métropolitaine.
Insee — Résidences principales selon le type de logement
DREAL Occitanie / SDES — Sitadel2, résultats du quatrième trimestre 2025
Utilisée pour les logements autorisés et mis en chantier dans le Gard en 2025.
DREAL Occitanie — Construction de logements en 2025
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