Acheter un logement destiné à la location ne consiste pas seulement à choisir une ville et à calculer un rendement. Il faut également déterminer comment le bien sera exploité.
Dans le Gard, cette question prend une dimension particulière. Le département réunit un grand marché urbain autour de Nîmes, des villes moyennes, des secteurs résidentiels sous influence avignonnaise, des destinations patrimoniales comme Uzès et Aigues-Mortes et un véritable marché touristique sur le littoral autour du Grau-du-Roi et de Port-Camargue.
Selon l’emplacement et le logement, une location vide à l’année, une location meublée longue durée ou une exploitation saisonnière peuvent donc conduire à des modèles économiques très différents.
Et la stratégie produisant le loyer le plus élevé n’est pas nécessairement celle qui constitue le meilleur investissement.
Trois stratégies locatives pour trois logiques différentes
Avant de parler de communes, il faut distinguer les trois modèles.
La location longue durée vide recherche principalement la stabilité. Le logement constitue la résidence principale du locataire et le propriétaire limite généralement les changements d’occupants et les interventions liées à l’exploitation.
La location meublée longue durée conserve une logique résidentielle, mais s’adresse davantage à des personnes souhaitant disposer immédiatement d’un logement équipé : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité ou personnes en transition résidentielle.
La location saisonnière, ou meublé de tourisme, répond à une logique différente. Le logement est proposé à une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence principale. Son potentiel dépend donc beaucoup plus de l’attractivité touristique, de la saison, de la qualité du bien et de son emplacement.
| Stratégie | Occupation recherchée | Gestion | Visibilité sur les revenus | Dépendance à l’emplacement |
|---|---|---|---|---|
| Location vide | Résident permanent | Plutôt faible | Forte | Importante |
| Meublé longue durée | Résident permanent ou mobile | Intermédiaire | Forte à assez forte | Importante |
| Location saisonnière | Clientèle de passage | Élevée | Plus variable | Très forte |
Cette comparaison donne une première indication : il n’existe pas une stratégie locative supérieure aux autres dans l’ensemble du Gard.
Le bon modèle dépend du marché local.
Location longue durée : privilégier la stabilité
La location vide reste le modèle le plus simple à comprendre pour de nombreux investisseurs.
Elle convient particulièrement aux logements répondant à une demande résidentielle permanente : appartements familiaux, T2 et T3 urbains, maisons ou logements situés à proximité des bassins d’emploi et des services.
Le principal avantage réside dans la stabilité recherchée.
Une fois le logement occupé, la gestion quotidienne peut être relativement limitée. Les changements de locataires sont généralement moins fréquents que dans les modèles reposant sur des séjours courts.
Cette stratégie peut être particulièrement cohérente à Nîmes et dans les principaux bassins de vie du département, où l’objectif est de répondre à un besoin de logement à l’année plutôt qu’à une fréquentation touristique.
Nîmes illustre bien cette logique
Le marché locatif nîmois dispose d’une profondeur que peu de communes gardoises peuvent offrir.
L’Observatoire Local des Loyers du Gard relevait en 2025 un loyer médian hors charges de 10,7 €/m² sur Nîmes Métropole, avec des différences selon les secteurs. Ce chiffre ne permet évidemment pas de déterminer le loyer d’un appartement précis, mais il fournit un indicateur solide du marché locatif privé local.
Pour un investisseur, cette profondeur du marché permet de travailler sur plusieurs profils : personne seule, couple, étudiant, jeune actif ou famille selon la surface et le quartier.
Un T3 situé dans un secteur résidentiel n’a donc aucune raison d’être transformé automatiquement en location touristique simplement parce qu’un tarif à la nuit paraît plus élevé.
La demande locative annuelle peut constituer sa véritable valeur.
Location meublée longue durée : davantage de souplesse
Le meublé longue durée se situe entre la location vide classique et l’exploitation touristique.
Le locataire y établit sa résidence principale, mais dispose d’un logement suffisamment équipé pour pouvoir y vivre normalement dès son entrée dans les lieux.
Pour l’investisseur, cela implique un coût supplémentaire : mobilier, électroménager, équipements et renouvellement périodique de certains éléments.
En contrepartie, le meublé peut correspondre à des profils spécifiques pour lesquels la location vide est moins adaptée.
C’est notamment le cas des étudiants, jeunes actifs ou personnes en mobilité professionnelle.
Les petites surfaces sont particulièrement concernées
À Nîmes, un studio ou un T2 bien placé peut ainsi se prêter davantage au meublé qu’un grand appartement familial.
La logique n’est cependant pas automatique.
Il faut regarder qui est susceptible de louer le logement, pendant combien de temps et pour quelle raison.
Un appartement meublé éloigné des secteurs recherchés par les profils mobiles ne devient pas attractif simplement parce qu’un canapé et une table ont été ajoutés.
Le meublé est une stratégie locative, pas une décoration.
Il doit répondre à une demande identifiable.
Une fiscalité différente entre location vide et meublée
La distinction entre location vide et location meublée est également fiscale.
Les loyers provenant d’une location vide relèvent des revenus fonciers, tandis que les revenus tirés d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les recettes perçues à compter de 2026, l’administration fiscale fixe à 83 600 euros le seuil du régime micro-BIC pour les activités de location meublée relevant du régime général, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Le traitement est différent pour les meublés de tourisme non classés : le seuil du micro-BIC est fixé à 15 000 euros, avec un abattement de 30 %.
Cette différence est importante, mais elle ne permet pas à elle seule de décider entre location vide et meublée.
Le régime réel, les charges supportées, les travaux, le financement, la situation fiscale du propriétaire et la nature du projet peuvent profondément modifier le résultat final.
La fiscalité doit donc être calculée au cas par cas, idéalement avant l’acquisition, et non une fois le logement acheté.
Location saisonnière : le potentiel touristique ne suffit pas
Le Gard possède plusieurs territoires où la location saisonnière peut avoir une véritable logique économique.
Le littoral en est l’exemple le plus évident.
Au Grau-du-Roi, l’INSEE recensait en 2022 24 196 logements, dont 79,7 % de résidences secondaires ou logements occasionnels et seulement 19,6 % de résidences principales.
Cette structure est radicalement différente de celle d’un marché urbain classique et témoigne du poids considérable de l’usage touristique et secondaire dans le parc immobilier local.
Pour autant, acheter au Grau-du-Roi ne garantit pas la rentabilité d’une location saisonnière.
Deux appartements situés dans la même commune peuvent obtenir des résultats très différents selon leur distance à la plage, leur secteur, leur extérieur, leur stationnement, leur vue, leur état ou leurs équipements.
À Port-Camargue notamment, la situation précise du logement peut peser fortement sur son attractivité.
Le chiffre d’affaires ne doit pas être confondu avec le rendement
C’est probablement l’erreur la plus fréquente lorsqu’on compare location saisonnière et location classique.
Un logement loué 120 euros la nuit pendant certaines périodes ne génère pas nécessairement davantage de revenu net qu’un logement occupé toute l’année.
Il faut retrancher ou intégrer dans le calcul :
- les périodes sans réservation ;
- les commissions des plateformes ;
- le ménage et la blanchisserie ;
- l’eau, l’électricité et l’accès à internet ;
- les consommables ;
- le renouvellement du mobilier ;
- l’entretien ;
- les éventuels frais de conciergerie ;
- la fiscalité ;
- le temps consacré à la gestion.
La comparaison pertinente n’est donc pas loyer mensuel contre tarif à la nuit, mais revenu annuel net contre revenu annuel net.
Aigues-Mortes : un marché touristique, mais aussi résidentiel
Aigues-Mortes constitue un cas intéressant car la commune ne présente pas la même structure immobilière que Le Grau-du-Roi.
Selon l’INSEE, elle comptait en 2023 5 392 logements, dont 74,1 % de résidences principales et 20,2 % de résidences secondaires ou logements occasionnels.
L’activité touristique est évidemment importante, mais la ville conserve donc un véritable socle résidentiel permanent.
Cette différence montre pourquoi il faut éviter de ranger toutes les communes touristiques du Gard dans la même catégorie.
Selon le quartier et le logement, un investissement à Aigues-Mortes peut relever d’une stratégie saisonnière, mais aussi d’une location destinée à des habitants permanents.
Le choix doit partir du bien et de son micro-emplacement, pas seulement de l’image touristique de la commune.
Uzès : arbitrer entre patrimoine, résidentiel et tourisme
Uzès présente encore une autre configuration.
Son attractivité patrimoniale et touristique peut rendre le saisonnier pertinent pour certains logements très bien placés et présentant des caractéristiques recherchées par une clientèle de passage.
Mais le territoire ne repose pas exclusivement sur le tourisme.
À l’échelle du bassin de vie d’Uzès, l’INSEE recensait en 2023 71,6 % de résidences principales, contre 22,4 % de résidences secondaires ou logements occasionnels.
Autrement dit, le territoire accueille simultanément habitants permanents et usages secondaires.
Pour un investisseur, cela ouvre plusieurs possibilités.
Un logement de caractère bénéficiant d’un emplacement particulièrement touristique pourra relever d’une logique différente d’un appartement plus classique destiné à un résident permanent.
À Uzès plus qu’ailleurs, le prix d’acquisition doit toutefois rester au centre de l’analyse : un marché immobilier valorisé impose de vérifier que les recettes envisageables restent cohérentes avec le capital engagé.
Le saisonnier est désormais davantage réglementé
La location touristique ne peut plus être envisagée comme une simple variante plus rémunératrice du meublé traditionnel.
La réglementation s’est renforcée.
Depuis 2026, la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme a été généralisée. Les communes disposent par ailleurs de moyens supplémentaires pour encadrer ce marché.
La loi leur permet notamment, sous certaines conditions, d’abaisser à 90 jours par an la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être proposée à la location touristique, contre 120 jours dans le régime général.
Avant d’acheter un logement avec pour objectif principal la location saisonnière, il faut donc vérifier les règles applicables dans la commune, mais également le règlement de copropriété lorsqu’il s’agit d’un appartement.
Cette vérification doit intervenir avant l’achat.
Une rentabilité théorique fondée sur un usage qui serait ensuite limité ou interdit n’a aucune valeur.
Attention également à la performance énergétique
La performance énergétique est devenue un élément à intégrer à toute stratégie d’investissement locatif.
Les règles de décence énergétique ont progressivement des conséquences sur la possibilité de louer certains logements en résidence principale.
La loi du 19 novembre 2024 a également prévu un rapprochement progressif des exigences applicables aux meublés de tourisme. À compter du 1er janvier 2034, hors résidence principale du loueur, ces logements devront respecter les niveaux de performance énergétique prévus pour un logement décent.
Pour un investissement destiné à être conservé plusieurs années, le DPE ne doit donc plus être considéré uniquement comme une information destinée au locataire ou à l’acquéreur.
Il peut devenir une composante du modèle économique du bien.
Quelle stratégie selon le secteur du Gard ?
Il serait trompeur d’attribuer automatiquement une stratégie à chaque ville. Quelques grandes logiques territoriales peuvent néanmoins guider une première analyse.
| Secteur | Stratégies à étudier en priorité | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Nîmes | Vide / meublé longue durée | Marché résidentiel profond et diversité des profils |
| Alès et pôles urbains intérieurs | Longue durée | Logique principalement résidentielle |
| Le Grau-du-Roi / Port-Camargue | Saisonnier à étudier fortement | Poids exceptionnel des résidences secondaires et de l’activité touristique |
| Aigues-Mortes | Longue durée ou saisonnier selon le bien | Double marché résidentiel et touristique |
| Uzès / Uzège | Longue durée ou saisonnier sélectif | Attractivité résidentielle et patrimoniale |
| Secteur avignonnais gardois | Longue durée / meublé selon le bien | Demande résidentielle et mobilité professionnelle |
Il s’agit de logiques à étudier, et non de recommandations automatiques.
Dans chaque commune, la rue, le type de logement, le prix d’achat et la clientèle visée restent déterminants.
Quelle stratégie choisir selon son profil d’investisseur ?
Le choix dépend également du propriétaire.
Vous recherchez avant tout la tranquillité
La location longue durée mérite généralement d’être étudiée en premier.
Elle réduit le nombre d’entrées et sorties et offre une meilleure visibilité sur l’occupation du logement.
Vous acceptez un peu plus de gestion
Le meublé longue durée peut constituer un compromis intéressant, notamment pour les petites surfaces situées dans des secteurs correspondant aux étudiants, jeunes actifs ou personnes en mobilité.
Vous recherchez une exploitation plus active
Le saisonnier peut être pertinent dans certains marchés touristiques gardois, mais il faut accepter une activité beaucoup plus proche de l’exploitation d’un hébergement : réservations, communication, ménage, avis clients, tarification et périodes creuses.
Une conciergerie permet de déléguer une partie de ce travail, mais son coût doit évidemment être intégré au calcul.
Peut-on combiner plusieurs stratégies ?
Dans certains cas, oui, mais avec prudence.
Un propriétaire peut être tenté de louer à une clientèle touristique pendant la haute saison puis de rechercher une autre occupation pendant le reste de l’année.
Cette stratégie hybride peut sembler séduisante dans certaines communes touristiques ou étudiantes.
Elle augmente cependant la complexité juridique et opérationnelle : nature des baux, disponibilité du logement, calendrier, réglementation locale et fiscalité doivent rester cohérents.
Il faut donc construire ce modèle avant l’achat plutôt que compter sur une improvisation permanente entre plusieurs types de location.
Avant d’acheter, comparer trois scénarios
Pour un même logement, l’investisseur peut construire trois simulations.
Scénario 1 : location vide
Loyer annuel prévisible, vacance raisonnablement anticipée, charges non récupérables, fiscalité et frais de gestion.
Scénario 2 : location meublée longue durée
Même calcul en ajoutant le coût du mobilier, son renouvellement et la fiscalité propre à la location meublée.
Scénario 3 : location saisonnière
Recettes calculées avec plusieurs hypothèses de taux d’occupation, puis déduction des frais d’exploitation réellement supportés.
Cette méthode évite de sélectionner la stratégie qui affiche simplement le chiffre d’affaires potentiel le plus spectaculaire.
Elle permet surtout de mesurer le rendement en fonction du capital réellement investi, du risque et du temps consacré au logement.
Dans le Gard, le bon investissement commence par le bon usage
La diversité du Gard interdit presque toute réponse uniforme.
À Nîmes, la profondeur du marché résidentiel peut favoriser une stratégie de location annuelle. Au Grau-du-Roi et à Port-Camargue, le poids du tourisme justifie d’étudier sérieusement le saisonnier. Aigues-Mortes combine davantage les deux logiques, tandis qu’Uzès impose d’arbitrer entre attractivité patrimoniale, demande résidentielle et coût d’acquisition.
Le choix entre location vide, meublée ou saisonnière doit donc intervenir très tôt dans le projet.
Idéalement, avant même de sélectionner le bien.
Car la meilleure question n’est finalement pas : « quel mode de location rapporte le plus dans le Gard ? »
C’est plutôt : quel logement, à quel prix, dans quel secteur, pour quelle clientèle et avec quel niveau de gestion ?
C’est la combinaison de ces éléments qui transforme un achat immobilier en véritable stratégie d’investissement.
SOURCES
Observatoire Local des Loyers du Gard — Résultats Nîmes Métropole 2025
Source du loyer médian de 10,7 €/m² hors charges sur Nîmes Métropole en 2025.
Consulter les résultats de l’Observatoire des loyers
INSEE — Commune du Grau-du-Roi
Structure du parc de logements : 24 196 logements en 2022 et 79,7 % de résidences secondaires ou logements occasionnels.
Consulter les données INSEE du Grau-du-Roi
INSEE — Commune d’Aigues-Mortes
Données 2023 sur les 5 392 logements et leur répartition entre résidences principales, secondaires et logements vacants.
Consulter les données INSEE d’Aigues-Mortes
INSEE — Bassin de vie d’Uzès
Données 2023 sur la structure du parc de logements du bassin de vie.
Consulter les données INSEE du bassin de vie d’Uzès
Ministère de l’Économie — Location meublée longue durée
Définition et règles fiscales de la location meublée, actualisées en mai 2026.
Consulter la fiche officielle sur la location meublée
BOFiP — Seuils des régimes BIC applicables en 2026
Confirmation officielle du seuil de 83 600 € pour les locations meublées concernées et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Consulter le BOFiP actualisé au 19 août 2026
Service Public — Règles des meublés de tourisme
Définition et principales obligations applicables aux locations saisonnières, fiche vérifiée le 20 août 2026.
Consulter Service Public — Meublés de tourisme
Légifrance — Loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme
Renforcement des pouvoirs locaux et évolution des règles applicables aux meublés touristiques.
Consulter la loi sur Légifrance
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