Un appartement loué depuis plusieurs années à Nîmes, une maison mise en location à Uzès, un studio dont le locataire vient de partir à Beaucaire : pour un propriétaire bailleur, la tentation peut être grande de regarder les loyers pratiqués autour de son bien et d’ajuster le sien en conséquence.
En pratique, ce n’est pas aussi simple.
En 2026, un propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer d’un logement déjà occupé. La révision annuelle est encadrée, notamment par l’indice de référence des loyers (IRL). Lors d’un changement de locataire, la marge de manœuvre dépend également de la localisation du logement. Et pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les possibilités d’augmentation sont encore plus limitées.
Dans le Gard, deux logements comparables peuvent donc être soumis à des règles différentes.
En cours de bail, un propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?
Oui, mais uniquement sous certaines conditions.
Pour une location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire, le propriétaire peut en principe réviser le loyer une fois par an si le contrat de location comporte une clause de révision.
Cette révision intervient à la date prévue dans le bail ou, à défaut de date particulière, à sa date anniversaire.
Elle n’autorise cependant pas le propriétaire à choisir librement le montant de l’augmentation : celle-ci est plafonnée par l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.
Autrement dit, une hausse générale des prix de l’immobilier à Nîmes, Uzès ou sur le littoral gardois ne suffit pas à justifier une augmentation du loyer d’un locataire déjà en place.
Le marché immobilier et la révision légale du loyer sont deux choses différentes.
L’IRL : le chiffre à connaître avant toute révision de loyer
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’Insee. Il sert de référence pour calculer l’évolution maximale du loyer lorsqu’une clause de révision est prévue au contrat.
Au deuxième trimestre 2026, dernier indice publié au moment de la rédaction de cet article, l’IRL s’établit à 148,37, contre 146,68 au deuxième trimestre 2025.
Cela correspond à une progression annuelle de 1,15 %.
Le calcul d’une révision s’effectue généralement ainsi :
Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL / IRL du même trimestre de l’année précédente
Prenons un exemple simple.
Un logement est loué 700 € hors charges et le bail prévoit une révision fondée sur l’IRL du deuxième trimestre.
Le calcul est :
700 × 148,37 / 146,68 = environ 708,06 €
La hausse maximale est donc d’un peu plus de 8 € par mois, et non d’un montant décidé librement par le propriétaire.
Attention : il faut utiliser l’indice correspondant au trimestre prévu dans le bail. Le dernier IRL publié n’est pas automatiquement celui qui doit être utilisé pour tous les contrats.
Une hausse oubliée peut-elle être récupérée plus tard ?
C’est une erreur assez fréquente chez les propriétaires particuliers.
Lorsqu’un bailleur oublie d’appliquer la révision annuelle prévue par le bail, il dispose d’un an à compter de la date prévue pour la révision pour la demander.
Mais la hausse ne peut pas être appliquée rétroactivement.
Si une révision pouvait être effectuée en mars et que le propriétaire ne la demande qu’en juin, il ne peut pas réclamer au locataire le supplément correspondant aux mois de mars, avril et mai.
La révision ne produit ses effets qu’à compter de la demande.
Et si le propriétaire laisse passer le délai d’un an, la révision non appliquée est perdue.
Pour un bailleur possédant plusieurs logements, la tenue d’un calendrier précis des dates anniversaires des baux évite donc bien des erreurs.
Attention au DPE : un logement F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter
C’est désormais l’un des premiers réflexes à avoir avant de parler de hausse de loyer :
quelle est la classe énergétique du logement ?
En métropole, la réglementation interdit la révision du loyer des logements classés F ou G au DPE pour les baux concernés par les dispositions entrées progressivement en application depuis le 24 août 2022.
L’interdiction concerne notamment la révision annuelle en cours de bail.
Elle pèse également sur certaines augmentations lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement.
Un propriétaire ne peut donc pas raisonner uniquement en fonction de l’IRL.
Même si l’indice augmente, un logement soumis au gel des loyers en raison de sa classe énergétique ne peut pas bénéficier de cette révision.
C’est un point particulièrement important pour les investisseurs ayant acquis un logement ancien à rénover.
Avant de calculer une hausse, il faut donc vérifier le DPE.
Changement de locataire : peut-on fixer librement le nouveau loyer ?
C’est ici que la géographie entre véritablement en jeu.
Lorsqu’un locataire quitte le logement et qu’un autre arrive, le propriétaire pourrait penser que l’ancien bail étant terminé, il peut repartir sur le montant de son choix.
Ce n’est pas toujours le cas.
Il faut notamment distinguer les logements situés en zone tendue de ceux situés en zone détendue.
En zone détendue
Dans une commune non soumise à l’encadrement applicable aux zones tendues, le propriétaire bénéficie en principe d’une plus grande liberté pour déterminer le loyer lors d’une nouvelle mise en location.
Mais cette liberté connaît elle aussi une limite importante : un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté par rapport à celui du précédent locataire dans les situations prévues par la réglementation.
Le DPE reste donc déterminant.
En zone tendue
Dans une commune classée en zone tendue, le changement de locataire ne permet pas automatiquement de remettre le compteur à zéro.
Le principe est celui d’un encadrement de l’évolution du loyer : le loyer du nouveau locataire est en principe établi à partir du loyer appliqué au précédent occupant.
Pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue a été reconduit.
Des exceptions existent notamment dans certaines situations liées à un loyer manifestement sous-évalué, à la réalisation de travaux ou à l’absence de révision antérieure du loyer. Elles répondent toutefois à des conditions précises.
L’idée à retenir est donc simple :
en zone tendue, un changement de locataire ne signifie pas que le propriétaire retrouve automatiquement une liberté totale pour fixer son loyer.
Et dans le Gard ?
C’est précisément pour cette raison qu’il faut éviter une réponse générale du type « dans le Gard, les loyers sont libres » ou, à l’inverse, « les loyers sont encadrés ».
La réglementation dépend de la commune dans laquelle se situe le logement.
Nîmes fait notamment partie des communes concernées par le zonage tendu applicable à l’encadrement de l’évolution des loyers. D’autres communes gardoises sont également concernées.
Un propriétaire doit donc vérifier la situation exacte de la commune avant de déterminer le loyer d’une relocation.
Service-Public.fr met à disposition un simulateur permettant de savoir si un logement est situé en zone tendue à partir de sa commune et de la situation du bail.
Cette vérification est particulièrement importante dans un département comme le Gard, où coexistent un grand pôle urbain autour de Nîmes, des communes périurbaines, des secteurs littoraux très recherchés et de nombreuses communes rurales.
La règle applicable à un appartement nîmois n’est donc pas nécessairement celle d’une maison située dans une commune rurale des Cévennes ou de l’Uzège.
Zone tendue ne signifie pas forcément loyer plafonné au mètre carré
Une confusion est fréquente.
L’encadrement de l’évolution du loyer et l’encadrement du niveau des loyers sont deux dispositifs différents.
Dans une zone tendue, la réglementation peut limiter l’augmentation entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.
Dans certaines villes françaises, un second mécanisme va plus loin en imposant des loyers de référence, avec notamment un loyer de référence majoré à ne pas dépasser dans les conditions prévues par le dispositif.
C’est par exemple le cas à Montpellier.
Il ne faut donc pas transposer automatiquement à Nîmes les règles particulières applicables à Montpellier simplement parce que les deux villes sont situées en Occitanie.
Pour un propriétaire gardois, le bon raisonnement consiste d’abord à identifier le dispositif réellement applicable à sa commune.
Des travaux permettent-ils d’augmenter le loyer ?
Ils peuvent, dans certaines situations, ouvrir droit à une augmentation ou à une réévaluation, mais là encore, la règle n’est pas : « j’ai fait des travaux, donc j’augmente mon loyer ».
La nature des travaux, leur montant, le moment auquel ils ont été réalisés, la localisation du logement et la situation du bail doivent être pris en compte.
En zone tendue, certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence peuvent notamment permettre une évolution du loyer lors d’une relocation, sous réserve de respecter les conditions réglementaires.
En cours de bail, une majoration liée à certains travaux peut également être prévue lorsqu’un accord a été conclu avec le locataire.
Changer un robinet, repeindre une pièce ou effectuer l’entretien normal du logement ne donne donc pas automatiquement carte blanche pour augmenter le loyer.
Avant d’engager des travaux avec pour objectif une revalorisation locative, mieux vaut vérifier précisément le régime applicable.
Et si le loyer est manifestement trop bas ?
Le cas existe, notamment lorsqu’un logement est occupé depuis longtemps et que son loyer s’est progressivement éloigné des niveaux pratiqués pour des logements comparables.
Mais là encore, le propriétaire ne peut pas simplement décider de « remettre le loyer au prix du marché ».
Lors du renouvellement du bail, une procédure spécifique peut permettre de proposer une réévaluation lorsqu’un loyer est manifestement sous-évalué.
Cette démarche est encadrée. Elle suppose notamment de respecter des délais, de justifier la sous-évaluation à partir de références comparables et de respecter les modalités de calcul applicables.
En zone tendue, les possibilités sont encore davantage encadrées.
Pour un bailleur, mieux vaut donc anticiper plusieurs mois avant le renouvellement du bail plutôt que découvrir le problème quelques jours avant l’échéance.
Propriétaire dans le Gard : la checklist avant d’augmenter un loyer
Avant d’envoyer un nouveau montant de loyer à votre locataire, vérifiez chaque point :
- Mon bail comporte-t-il une clause de révision annuelle ?
- Quelle est la date de révision prévue dans le contrat ?
- Quel trimestre IRL est mentionné dans le bail ?
- Ai-je utilisé l’IRL correspondant et non simplement le dernier indice publié ?
- Le délai d’un an pour appliquer la révision est-il toujours ouvert ?
- Le logement est-il classé A, B, C, D, E, F ou G au DPE ?
- Le logement est-il concerné par le gel des loyers des logements F ou G ?
- S’agit-il d’une révision en cours de bail, d’un renouvellement ou d’un changement de locataire ?
- La commune est-elle classée en zone tendue ?
- Si le logement change de locataire, ai-je vérifié les règles applicables à la relocation ?
- Si je souhaite invoquer des travaux, ceux-ci répondent-ils réellement aux critères permettant une hausse ?
- Si j’estime le loyer sous-évalué, ai-je respecté la procédure et les délais correspondants ?
- Ai-je conservé les justificatifs du calcul et des éventuels travaux ?
Si une seule de ces réponses pose problème, mieux vaut vérifier la situation avant d’appliquer la hausse.
Ce qu’un propriétaire gardois doit retenir en 2026
Non, un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer d’un logement dans le Gard en 2026.
En cours de bail, la révision suppose notamment qu’elle soit prévue au contrat et reste plafonnée par l’évolution de l’IRL. Un oubli ne peut pas être rattrapé rétroactivement et finit par être perdu.
Le DPE constitue désormais un deuxième verrou majeur : les logements classés F ou G sont soumis à un gel du loyer dans les situations prévues par la loi.
Enfin, lors d’un changement de locataire, la commune compte. En zone tendue, l’évolution du loyer est encadrée et le propriétaire ne retrouve pas automatiquement une liberté totale de fixation.
La bonne question n’est donc plus seulement :
« De combien puis-je augmenter mon loyer ? »
Mais plutôt :
« Mon logement, mon bail, son DPE et sa commune m’autorisent-ils à l’augmenter ? »
Quatre vérifications qui peuvent éviter au propriétaire comme au locataire une augmentation irrégulière et, quelques mois plus tard, un litige qui aurait pu être évité.
SOURCES
Pour vérifier les règles applicables à la révision et à l’augmentation des loyers en 2026, Immobilier-Gard.fr s’est appuyé sur les sources officielles suivantes :
ANIL — Révision du loyer en cours de bail
Règles relatives à la clause de révision annuelle, à l’indice de référence des loyers (IRL) et au gel des loyers des logements classés F ou G.
https://www.anil.org/votre-besoin/louer/le-loyer/modalites-de-revision-du-loyer-en-cours-de-bail/
Insee — Indice de référence des loyers (IRL)
Valeur officielle de l’IRL et évolution sur un an utilisées pour calculer la révision maximale d’un loyer.
https://www.insee.fr/fr/statistiques/9022797
Service-Public.fr — Révision du loyer en cours de bail
Délais à respecter par le propriétaire, délai d’un an pour demander la révision et impossibilité d’appliquer rétroactivement une hausse oubliée.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
ANIL — Encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue
Règles applicables aux relocations et aux renouvellements de bail dans les communes situées en zone tendue pour la période 2026-2027.
https://www.anil.org/analyse-juridique-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues/
Service-Public.fr — Simulateur officiel des zones tendues
Permet de vérifier si la commune dans laquelle se situe un logement est concernée par le dispositif de zone tendue.
https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
ANIL — Fixation du loyer lors d’une mise en location
Règles de fixation du loyer selon la localisation du logement, notamment en zone tendue ou détendue, et restrictions applicables aux logements classés F ou G.
https://www.anil.org/votre-besoin/louer/le-loyer/fixation-du-loyer-au-moment-de-la-mise-en-location/
Sur le même sujet
Ne manquez plus l’actualité immobilière du Gard
Recevez gratuitement chaque semaine :
✅ Les nouveaux articles
✅ Les tendances du marché
✅ Les meilleures opportunités d’investissement
✅ Nos conseils d’experts
