En matière de location, trois lettres suffisent désormais à changer sérieusement la situation d’un propriétaire : E, F ou G.
Dans le Gard comme partout en France métropolitaine, le calendrier issu de la loi Climat et Résilience fait progressivement de la performance énergétique un critère de décence du logement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne répond plus au niveau minimal de performance énergétique exigé pour être considéré comme décent. En revanche, un logement classé F peut encore être loué en 2026.
La nuance est importante. Car derrière l’expression très générale de « passoire thermique » se cachent désormais des situations juridiques différentes.
En 2026, quels logements peut-on encore louer ?
La règle peut être résumée simplement.
En France métropolitaine, le calendrier de décence énergétique prévoit :
| Classe DPE | Situation en 2026 | Prochaine échéance |
|---|---|---|
| A à E | Location possible | — |
| F | Location encore possible | 1er janvier 2028 |
| G | Ne respecte plus le critère de décence énergétique | Depuis le 1er janvier 2025 |
Depuis le 1er janvier 2025, le niveau minimal de performance énergétique d’un logement décent correspond donc à la classe F.
Au 1er janvier 2028, le seuil passera à la classe E : les logements classés F seront alors à leur tour considérés comme énergétiquement non décents.
Enfin, au 1er janvier 2034, il faudra atteindre au minimum la classe D.
Pour un propriétaire bailleur gardois, 2026 constitue donc une période intermédiaire : les logements G sont déjà concernés, tandis que les propriétaires de logements F disposent encore d’un délai avant la prochaine échéance.
Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle location
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne satisfait plus au critère de performance énergétique permettant de le considérer comme décent.
Un propriétaire qui souhaite aujourd’hui mettre en location à Nîmes, Alès, Beaucaire, Uzès ou ailleurs dans le Gard un logement classé G doit donc, en principe, améliorer ses performances avant de conclure un nouveau bail d’habitation concerné par ces règles.
Mais une confusion fréquente mérite d’être dissipée : cela ne signifie pas que tous les locataires occupant un logement G depuis avant 2025 ont dû quitter leur logement au 1er janvier 2025.
Que se passe-t-il lorsqu’un locataire occupe déjà le logement ?
Le calendrier de décence énergétique s’applique aux nouveaux contrats mais également, progressivement, aux contrats en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite.
Prenons un exemple.
Un locataire a signé en 2024 un bail de trois ans pour un appartement classé G. Le passage au 1er janvier 2025 n’a pas automatiquement mis fin à son contrat ni obligé le locataire à quitter les lieux.
En revanche, lors de la reconduction ou du renouvellement du bail, les nouvelles exigences de décence énergétique doivent être prises en compte.
L’ANIL rappelle d’ailleurs que la non-conformité énergétique d’un logement ne provoque pas automatiquement l’annulation du contrat de location en cours. Elle peut en revanche permettre au locataire de demander la mise en conformité du logement.
En cas de désaccord persistant, le litige peut notamment conduire à la saisine de la commission départementale de conciliation ou du juge.
Les logements F restent louables en 2026… mais le compte à rebours a commencé
C’est probablement le point le plus important pour les propriétaires bailleurs en 2026.
Un logement classé F peut encore satisfaire au niveau minimal de performance énergétique exigé cette année.
Il peut donc encore être loué.
Mais seulement jusqu’à la prochaine étape du calendrier : le 1er janvier 2028.
À cette date, le niveau minimal requis passera à la classe E. Les logements F seront alors à leur tour concernés par la non-décence énergétique lors des nouveaux contrats ainsi que, progressivement, des renouvellements ou reconductions des contrats en cours.
Pour un investisseur qui envisage aujourd’hui l’achat d’un appartement classé F dans le Gard, le raisonnement doit donc dépasser la seule question : « Puis-je le louer maintenant ? »
La véritable question devient : « Quels travaux seront nécessaires pour pouvoir continuer à le louer après 2028 ? »
Et avec une échéance désormais située à moins de deux ans, le sujet n’a plus grand-chose de théorique.
F ou G : le loyer est déjà gelé
Le fait qu’un logement F reste louable en 2026 ne signifie pas que son propriétaire dispose des mêmes possibilités qu’avec un logement mieux classé.
En France métropolitaine, les loyers des logements classés F et G sont soumis à des restrictions depuis le 24 août 2022.
Lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies, le propriétaire ne peut notamment pas appliquer la révision annuelle du loyer d’un logement classé F ou G, y compris lorsque le bail contient une clause de révision.
Le classement énergétique a donc déjà une conséquence financière directe avant même l’interdiction progressive de location.
Pour un propriétaire bailleur ou un investisseur, le DPE n’est plus seulement un indicateur de consommation énergétique : il peut agir directement sur la capacité à faire évoluer le revenu locatif.
Le DPE 2026 peut toutefois changer la donne pour certains logements
Avant d’engager des travaux importants, une vérification mérite particulièrement d’être effectuée en 2026.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour convertir l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9.
Cette évolution peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité.
Les DPE établis avant 2026 restent valables, mais les propriétaires concernés peuvent obtenir une attestation officielle de nouvelle étiquette via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur lorsque leur logement bénéficie du nouveau calcul.
Autrement dit, un propriétaire disposant d’un ancien DPE F ou G pour un appartement chauffé à l’électricité a intérêt à vérifier sa situation avant de considérer automatiquement que son logement nécessite une rénovation lourde.
Et le calcul va encore évoluer : un arrêté publié en août 2026 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité passera de 1,9 à 1,7.
Cela ne dispense évidemment pas de rénover un logement réellement énergivore. Mais cela confirme l’intérêt de travailler à partir d’un classement DPE actualisé avant de décider d’un programme de travaux.
Dans le Gard, tous les logements ne présentent pas les mêmes difficultés
La réglementation est nationale, mais sa mise en œuvre rencontre nécessairement les caractéristiques du parc immobilier local.
Un appartement relativement récent à Nîmes ne soulève pas les mêmes questions qu’un logement ancien situé dans un centre historique ou qu’une maison de village construite bien avant l’apparition des normes thermiques modernes.
Dans les centres anciens de Nîmes, Uzès, Beaucaire ou de nombreuses communes gardoises, la rénovation énergétique peut également devoir composer avec les caractéristiques architecturales du bâtiment, la copropriété ou certaines contraintes patrimoniales.
Il ne faut donc pas raisonner uniquement à partir de l’étiquette DPE.
Isolation des murs ou de la toiture, menuiseries, ventilation, système de chauffage, production d’eau chaude : les travaux pertinents dépendent du bâtiment et des causes réelles de sa mauvaise performance énergétique.
Le bon réflexe consiste à diagnostiquer avant de rénover.
Existe-t-il des exceptions lorsque les travaux sont impossibles ?
La réglementation prévoit certaines situations particulières, mais elles ne constituent pas un droit général permettant de continuer à louer n’importe quel logement G sans intervention.
En cas de litige concernant la décence énergétique, la loi prévoit notamment des situations dans lesquelles le juge ne peut pas ordonner certains travaux.
Cela peut être le cas lorsque le logement se situe dans une copropriété et que le propriétaire démontre avoir entrepris les démarches nécessaires pour faire examiner des travaux sur les parties ou équipements communs, tout en ayant réalisé les travaux adaptés dans ses parties privatives, sans parvenir malgré cela au niveau énergétique exigé.
Des contraintes architecturales ou patrimoniales peuvent également empêcher certains travaux lorsqu’elles rendent impossible l’atteinte du niveau requis.
Mais cette impossibilité d’ordonner certains travaux ne fait pas disparaître toutes les conséquences pour le bailleur. Le juge peut notamment prendre d’autres mesures, parmi lesquelles une réduction du loyer.
Ces situations doivent donc être examinées au cas par cas, notamment dans les immeubles anciens ou protégés.
Que peut demander le locataire d’un logement énergétiquement non décent ?
Un locataire occupant un logement qui ne respecte pas les critères de décence énergétique peut demander à son propriétaire sa mise en conformité.
En l’absence d’accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le locataire ou le propriétaire peut également saisir le juge.
Celui-ci peut déterminer les travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Selon la situation, il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement dans les conditions prévues par la loi jusqu’à l’exécution des travaux.
Attention toutefois à une idée parfois dangereuse : le locataire ne doit pas décider seul de cesser de payer son loyer au motif que son logement serait une passoire thermique. Tant qu’aucune décision ne l’y autorise, il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
Propriétaires bailleurs : que faire en 2026 ?
Pour un propriétaire d’un logement classé F ou G dans le Gard, la première étape n’est pas nécessairement de signer immédiatement un devis de rénovation.
Il faut d’abord connaître précisément la situation du bien.
Vérifiez la date et la validité du DPE. Si le logement est chauffé à l’électricité et dispose d’un diagnostic antérieur à 2026, vérifiez si le nouveau calcul modifie son étiquette.
Pour un logement classé G, la question de la mise en conformité doit être traitée sans attendre.
Pour un logement F, l’échéance du 1er janvier 2028 doit désormais entrer dans le calendrier patrimonial du propriétaire : diagnostic des travaux nécessaires, financement, aides disponibles et, en copropriété, décisions éventuellement nécessaires en assemblée générale.
Différents dispositifs d’accompagnement et de financement peuvent être mobilisables selon le profil du propriétaire et la nature du projet. France Rénov’ constitue le service public de référence pour étudier les aides disponibles et orienter un projet de rénovation énergétique.
Acheter un logement F en 2026 : mauvaise idée ?
Pas nécessairement.
Une mauvaise étiquette énergétique peut représenter un risque, mais elle constitue avant tout une donnée à intégrer dans l’analyse d’un investissement.
Un appartement F acheté à un prix cohérent et techniquement améliorable n’a rien à voir avec un logement pour lequel le passage en E ou D nécessite des travaux disproportionnés ou dépend d’une copropriété dans laquelle les travaux collectifs sont difficiles à faire voter.
Avant d’acheter un bien F destiné à la location, l’investisseur doit donc intégrer au minimum :
- le classement DPE actuel ;
- la possibilité d’amélioration de l’étiquette ;
- la nature et le coût prévisible des travaux ;
- les éventuelles contraintes de copropriété ;
- le calendrier réglementaire de 2028 ;
- l’impossibilité actuelle d’augmenter librement le loyer d’une passoire énergétique.
La rentabilité ne doit plus être calculée uniquement avec le prix d’achat, le loyer et les charges. La trajectoire énergétique du logement fait désormais partie de l’équation.
2028 est déjà demain pour les propriétaires de logements F
En 2026, la réponse à la question « Peut-on encore louer une passoire thermique ? » nécessite donc une distinction claire.
Un logement classé G ne satisfait plus, depuis 2025, au niveau minimal de performance énergétique exigé pour un logement décent.
Un logement classé F peut encore être loué en 2026, mais son loyer est soumis au gel applicable aux passoires énergétiques et l’échéance du 1er janvier 2028 se rapproche.
Pour les propriétaires bailleurs du Gard, le sujet n’est donc plus seulement réglementaire. Il devient patrimonial.
Vérifier son DPE, mesurer les travaux réellement nécessaires et anticiper les prochaines échéances permet désormais de décider s’il faut rénover, conserver, vendre ou acheter un logement en connaissance de cause.
SOURCES
ANIL — Performance énergétique et décence
Source juridique principale pour le calendrier : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 et application aux renouvellements/reconductions.
ANIL — Performance énergétique et décence
ANIL — Nouvelles obligations pour les logements classés G
Précise notamment la situation des baux déjà en cours.
ANIL — Logements classés G
Service-Public — Révision du loyer
Source officielle concernant l’interdiction de révision du loyer des logements F et G.
Service-Public — Révision du loyer
Ministère de la Transition écologique — Évolution du DPE au 1er janvier 2026
Confirme le passage du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 et la possibilité d’actualiser certains DPE existants.
Ministère — évolution du DPE 2026
Ministère de la Transition écologique — Nouvelle évolution prévue en 2027
L’arrêté publié en août 2026 prévoit un coefficient électrique abaissé à 1,7 au 1er janvier 2027.
Ministère — évolution du DPE en 2027
Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, article 20-1
Texte applicable aux demandes de mise en conformité, pouvoirs du juge et cas particuliers liés notamment aux copropriétés et contraintes patrimoniales.
Légifrance — article 20-1
France Rénov’ — Propriétaire bailleur
Calendrier de l’interdiction progressive, rénovation et dispositifs d’accompagnement.
France Rénov’ — propriétaires bailleurs
ADEME — Observatoire DPE-Audit
À utiliser pour vérifier les DPE et leurs données ; l’ADEME précise également que sa base brute de DPE n’est pas représentative à elle seule de l’ensemble du parc immobilier.
Observatoire DPE-Audit ADEME
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